盘点2011年杭州楼市十大事件（一）

煎饼

2011年的楼市，实在让人遭遇了太多的意外。
! `( t8 \+ u6 b8 l　　原来房价真的可以打5折，原来开发商真的会濒临破产，原来成本价销售也可以现实存在……
* [. b* L; S& h* O　　那么，哪些又是最为牵动人心的事件？今日早报为你盘点2011杭州楼市十大事件。
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: [) Z. d4 K' B8 K: L  S$ h2 E　　“限购令”细则出台
　　今年2月底，杭州“限购令”细则出台，并于3月1日正式实施。“限购令”规定，在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。违反规定的，将不予办理房产登记手续。
　　作为限购政策的孪生姐妹，限贷政策也层层加码，首套房从两年前的首付20%利率7折优惠，直到如今的首付40%利率上浮10%，二套房首付比例更是提升至60%，利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停贷。以100万元20年期商业贷款为例，根据最新的基准利率计算(等额本息还款法)，如果享受7折利率月还款额6564元，利率上浮20%月还款额8653元，20年将多支付50余万元利息。
　　点评：杭州并不是最早出台“限购令”的城市，但却是受“限购令”影响最深的城市之一。杭州楼市10年来的繁荣，离不开温州、台州等地购房者的有力支撑。“限购令”实施后，外地购房者撤场，而本地已拥有2套房产家庭的购房需求也得到抑制，有效需求大幅下滑。房贷政策的变化显然使购房者担负更大的利息成本，提高了购房门槛。限购限贷政策已对2011年杭州楼市产生了深刻影响，同时也被业内认为是影响明年楼市最主要的政策因素。
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　　“10%保障房配建”新规出炉
' W- R" K/ Q; E% _2 ^　　为贯彻落实国家调控要求，2月28日，杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)”其中让人印象深刻的有一条，即“在科学规划、合理布局的前提下，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。”
　　此后，在杭州的土地挂牌文件上，“保障性住房”的配建面积被明确写入挂牌文件当中，而且“保障性住房”的性质被明确为“公共租赁住房”。除了保障房配建面积外，挂牌文件还规定了保障房建筑面积比例，以及装修标准。保障性住房将由竞得人按《杭州保障性住房配建协议书》的规定，建成后无偿移交给杭州市房产管理局。
　　点评：根据杭州国土资源局公开信息显示，今年杭州主城区总土地出让额316.7亿元，同比去年下降36%，创下了三年来土地出让收入最低。应该说，2011年杭州开发商拿地热情不高，而10%保障房配建政策，也是其中的一个原因。
　　1—4月，因为等待新的土地政策出炉，杭州主城区没有宅地出让，仅有几块商业用地成交，直接影响全年拿地总量；而5—8月份，“10%保障房配建”新规出炉，这让本就不甚热情的开发商拿地热情再次降温。这段时间共有11宗“配建保障房”宅地出让，中小开发商成为拿地主角，而大开发商则只作壁上观。
: q/ N4 x1 Z' k" f6 ^$ l　　不过临近年底，为了吸引更多开发商参与，不知是巧合还是别有深意，新近出让的8宗宅地，均不再要求配建10%保障房用地，这个土地新规在实施了半年之后，便得到了无言的结局。
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　　中外公寓首扛降价大旗
0 b4 }" a- ~* w/ R2 r+ a　　如果说2008年扛起降价大旗的是外来地产大鳄万科，那么2011年，首先带领杭州楼市迈入价格风暴时代的，毫无疑问，是德信中外公寓。
8 Q" M1 v* a5 D7 C　　五六月份前，楼市依然在不痛不痒、半清不楚的小折扣、小优惠中纠结前行。6月21日，德信中外公寓首次推盘打破僵局，公布均价14800元/平方米，起价仅12980元/平方米，和周边均价相比，首次跌破8折的预期，立刻引起了轩然大波。回头来看，这一天是今年杭州楼市的重要转折点。
5 b" p) u' s- k) T　　德信中外公寓位于下沙金沙湖板块，与龙湖滟澜山仅一墙之隔，与名城湖左岸、东海柠檬郡等楼盘都相距不远。德信中外公寓低价入市，对这些楼盘的影响首当其冲。
　　随着行情的继续下探，保利东湾、世贸江滨花园等周边楼盘相继跟进，湖左岸推出8折优惠，临近年底，龙湖滟澜山更是以一万三的均价超低价开盘。
　　随着降价潮的蔓延，不仅是下沙，整个楼市俨然是一片混战。德信臻园特价房均价直降7000元，市中心豪宅新湖武林国际低价开盘，年底，顺发吉祥半岛和名城公馆更是贴身肉搏。
) f/ m' q& K2 r8 q+ t　　点评：今年的杭州楼市，楼盘降价无疑已经成为最热门的话题。
3 R' T6 v0 q. v5 E4 L$ H! ]4 F　　从对老客户的顾虑，不敢降价，到公开降价，到降价比拼，整个楼市包括客户、开发商在内，心态都在价格战中不断发生变化。当然，除了降价之外，定向营销、开发iphone客户端、电话短信攻势……为了吸引更多的购房者，开发商动足了脑筋。从之前的存抵活动，到后来的无理由退房，还有针对一些大企业的员工进行定向营销。楼市价格战在愈演愈烈中，真正印证了这句话：没有最低，只有更低。
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　　“零成交”楼盘成楼市一大奇观
! L0 A; C2 N& S" x: R5 |( R7 R　　楼市经历“黄金十年”，留给太多人“疯狂”、“火爆”的烙印。不过2011年的杭州楼市，原先的疯狂和火爆开始褪色，与楼市前几年“日光盘”比比皆是相比，行情出现了大逆转。很多楼盘早在开盘前几个月就开始蓄客，避免开盘时无人问津的尴尬。但是这样的尴尬还是不可避免地出现了，有的楼盘首次开盘一周内，预定只有寥寥数套；有的楼盘不愿意降价，1个月竟然卖不出1套。更有甚者，由于前期蓄客很不理想，有的开发商拿到预售证后无奈“捂盘”，于是楼市“零成交”楼盘骤然增加，成为2011年杭州楼市的一大奇观。
  [9 ~; x! M" x　　点评：“零成交”现象的出现，传达了一个十分重要的信号：市场已经转冷。2011年杭州住宅可售房源已创历史新高，已经造成阶段性过剩局面，如果产品或者价格没有竞争力， “零成交”也就不足为奇了。“零成交”已经对一些开发商造成了极大心理压力，有的开发商选择大幅降价，避免“零成交”尴尬；也有开发商选择推迟开盘，而此举显然会增加明年楼市供应量，使得市场形势更为严峻。观察明年楼市，只要“零成交”现象没有消失，市场就不会出现反转。
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( K2 }0 y, N$ v; l' k; c/ H　　老业主退房潮汹涌来袭
7 e( g( P8 q! Y- U7 C　　当房价下跌的声音此起彼伏的时候，一个特殊群体登场了——降价楼盘的老业主。除了开发商之外，最不愿意看到房价下跌的就是老业主，谁愿意刚买几个月的房子一夜之间缩水几十万元？于是，老业主成为2011年杭州楼市中的重要角色，几乎哪儿有价格硝烟哪儿就有他们的身影。老业主以“退房、补差价”为诉求核心，与开发商展开了各种各样的“斗争”。这场远比2008年规模更大的退房潮，引发了社会舆论的广泛关注。支持者认为，房屋产权尚未交付，老业主有权选择退房；反对者认为，老业主应该遵守契约精神，任何投资都是有风险的，这也包括房产。不过，至少从目前的结果来看，双方旷日持久的“斗争”并未结束，老业主退房诉求并未实现。
　　点评：退房潮涌现是房价下跌的一个必然产物。一些楼盘不敢轻易降价，顾虑老业主是其中一个很重要原因。事实证明，降价之后开发商为了应付老业主，要付出相当大的代价。从这一意义上说，虽然老业主左右不了市场，但他们有可能推迟或阻碍一些楼盘的降价计划。随着更多楼盘加入降价阵营，明年要求退房的老业主数量有可能还会增加。从法理上说开发商没有义务对老业主进行价格补偿，不过星河湾近日在上海补偿老业主6亿元，此举会否在业内引发连锁反应也未可知。无论如何，只要明年楼市价格继续下跌，退房潮就一定还会伴随楼市。

昆汀

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