香港楼市再攀历史高位 1997年的投资客终于解套了

煎饼

疯涨

“香港楼价最近快速飙升，目前已超过1997年历史最高点，不少1997年因高价买楼被套牢的投资客，最近终于解套了。”香港市民徐颖(化名)告诉记者。

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. @8 z1 |2 y; T9 v3 i" v& Z/ Z2 X去年开始，香港特区政府出台了“九招十二式”调控房地产，其中包括加征印花税、宣布收紧房贷等。香港财政司司长曾俊华在立法会上表示，从本月至6月，政府将会主动拍卖或招标9幅住宅地皮，共涉及2650个住宅单位。
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6 q( `: @4 w8 n6 R13日，香港财政司司长曾俊华在立法会上表示，目前香港整体的房地产价格已超越1997年高位，香港特区政府将会密切留意这一情况，有需要时将会毫不犹豫推出措施，降低楼市泡沫产生的风险。同时，曾俊华透露，从本月至6月，政府将会主动拍卖或招标9幅住宅地皮，共涉及2650个住宅单位。
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$ w% b  Y+ t7 Z6 R2 I房价快速上涨
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- B5 I0 |" P* F- D* S, [2010年11月，香港特区政府出台了针对房地产投资客的限制按揭贷款金额和特别印花税政策。经历短暂的2周观望后，香港楼市重回上升通道。
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“香港楼价最近快速飙升，目前已超过1997年历史最高点，不少1997年因高价买楼被套牢的投资客，最近终于解套了。”香港市民徐颖(化名)告诉记者。徐颖的同事上个月刚刚买进香港太古城的一个小公寓，该楼盘均价超过10万元人民币/平方米。太古城是香港50大指标型二手屋苑之一，这一成交价格也反映了香港普通住宅的价格水平。根据香港利嘉阁地产研究部数据，香港50个指标屋苑在上周末有2965组客户预约看楼，较前周末升4.6%，连升三周。
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$ W7 j; T8 O2 `$ H  t% c另一有代表性的楼盘———位于香港将军澳地区的“城中尺”，在今年2月底到3月初的短短12天内，房价上涨8%。
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3 a; |. N4 s7 i" @) ?2 ?5 ?$ k根据香港中原研究部资料，2011年2月有2553套楼房的成交个案是2年内短期获利转手的，其中获利100万港元到200万港元的炒房者为365宗，占当月交易比例的14.3%。而获利200万港元以上的炒房者有88宗，占当月交易的3.4%。获利50万港元以内的成交者最多，占当月交易的48.6%。

香港利嘉阁地产研究部主管周满杰指出，由于春节期间有多个新盘开盘，新盘的热卖带动了二手市场持续畅旺。
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. x1 w; R' s) l内地客是推手？

" m0 V" r: l, Q4 d2 \& u6 J“九龙很多新盘的买家都是内地温州或福建老板。” 徐颖告诉记者。长实地产投资董事郭子威曾对香港媒体透露，今年长实推售的楼盘，内地客的比例有望从去年的6%升至逾10%。

香港城市大学博士、高级副研究员吴木銮在最新的一篇评论文章中称，香港特区政府本身依赖土地财政，地产商垄断程度又高，大量中产阶层以房地产投资为赚钱主渠道，因此，香港短期内很难改变房地产市场的现有格局。
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7 a( c& u3 k; Q6 i: j. F3 [: a. {“自去年以来，香港房价不断上涨，一个重要的原因就在于内地的通货膨胀”，香港辉立证券研究员欧跞缗对记者分析指出，除此之外，其根本原因还在于香港有限的土地供应和香港的联系汇率制度。
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  d: z5 X0 j- L. z+ i; g# r7 b“美国为刺激经济推出第二轮量化宽松政策，维持低息。而由于联系汇率制度，香港地区保持了与美国一致的低息，但矛盾的是，香港的经济并不像美国那样处于低迷的环境中，反而存在过热的迹象”， 欧跞缗这样解释香港汇率制度对香港楼市的危害。

- w" g0 w$ ?' |: E/ o4 `“九招十二式”调控

从2010年开始，香港特区政府出台了各种楼市调控政策。2010年4月，香港特区政府出台了“九招十二式”调控房地产，其中“九招”，主要指的是香港财政司司长曾俊华提出的规范一手楼盘销售的9项举措，而“十二式”指的是香港运输及房屋局局长郑汝桦配合曾俊华九招而推出的“规管示范单位十二式”。
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上述策略集中针对新房楼盘捂盘和虚报成交情况。例如香港特区政府要求开发商提前三天公布价格，并要求开发商披露是否有本公司董事局成员及其直系亲属涉及交易。此外还要求公布实际的套内面积甚至标出围绕单位外墙的真实厚度等等，非常细致。措施提出后的1个月，新盘成交量下跌60%。但此后投资客重新活跃，调控一度失灵。

) R: {$ p/ m9 z4 w/ i/ |8 x% a虽然香港房价不断推高，但香港的保障房制度却比较健全。正是因为商品房昂贵，香港有近半数中低收入居民居住在“公屋”(廉租房)和“居屋”(平价商品房，“居者有其屋”计划的简称)。

香港的公屋除了式样较旧，从外表看与商品房并无两样，每家住宅都配有防火大门和横拉式的防盗门，配套齐全，有专门的物管公司，有的还配有甲级保安。

7 z- W7 N7 w0 x4 e( L0 Q$ Y- {“但是公屋的审核非常严格，而且房子的面积很小，一般只有30平方米左右。因此，一旦家庭收入有所提高，多数香港市民还是希望购买商品房。”徐颖表示。
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第一财经日报

各方说法

香港楼市将向何方？
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2 q* V# J0 p3 E空方〉〉

目前流动资金充裕、持续低息的环境不可能永远存在，楼价也不可能永远上升，市民务必小心留意利息回升对楼市的潜在影响。

———香港财政司司长曾俊华

* O3 j  H: L8 A4 ^非常宽松货币状况很可能会逐渐回复到比较正常的状态。余伟文提醒，在联系汇率制度下，一旦美国开始加息，就会启动货币发行局制度下的利率自动调节机制，港元利率会跟随美元利率上升，就会先有资金净流出，然后带动本地利率上升。

———香港金融管理局副总裁余伟文

+ W7 y* U# o0 B1 @多方〉〉

4 X$ m: H- h; Q+ Q5 l即使加息成为事实，香港楼市大崩盘的可能性不大。因经过1997年的教训，很多市民都变得小心，在供楼方面没有当年那么激进，大多数家庭都选择了承担能力范围内的贷款水平。

此外，香港楼市的刚性需求很大，而土地供应有限等，对楼价有重要的支撑。唯一让楼市下调的措施是修建居屋(即廉租房)计划，这项香港政府在1997年前后推出的计划正是造成当年楼市大挫七成的主要原因之一。
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———香港辉立证券研究员欧跞缗
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《每日经济新闻》
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数据分析

4 \4 E% P$ x6 f- n- A/ W4 W4月楼价最高超出1997年12.1%

( Q2 D& w0 S  w, t9 _' T3 W香港较少像内地城市提楼市“均价”，而多以代表性楼盘数据作参考。香港中原地产的报告显示，以十个大型小区的买卖合约登记平方呎价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，最新呎价分别是9321港元、5902港元及7566港元，较1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。

中原地产的中原城市领先指数（CCL）是反映香港楼价的一个主流指数，在1997年香港楼市最疯狂的顶峰时刻达到100。中原地产研究部联席董事黄良升指出，CCL最新报96.98点，虽然近期楼价受日本地震影响而轻微回软，但楼市基础良好，在需求增多情况下，预期楼价将继续上升，到今年年中就会升至100点水平。
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9 {4 x0 g/ i9 ?# v5 u1997年香港楼市泡沫破裂的风暴依旧让人心有余悸，处于高点的楼价3年内整体性跌去了70%，一些小户型的房子跌去了9成，“负资产”成为风靡一时的词汇，给香港市民留下了严重的心理阴影。

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, o- p  K" K( A& D5 b港立法会通过预算案

( S& I6 _* w7 V: `向市民发6000港元现金

- o# P8 e" ]- Z' u% R5 K/ p+ G, z香港特区立法会14日通过了2011/2012年度财政预算案的一项修订，其内容为向全港每位18岁或18岁以上的永久居民派发6000港元现金。

( H9 p# r# n' s0 v* H6 [. I* G特区立法会当天以34票赞成、11票弃权、无反对票的情形通过了这项修订。根据修订内容，特区政府将向每位18岁或18岁以上、持有香港永久居民身份证的市民，发放一笔为数6000港元的现金款项，涉及总开支约370亿港元。这项措施预计可惠及约610万名合资格人士。
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4 [3 h/ j$ R- ?' _特区政府财政司司长曾俊华表示，特区政府已为派发这笔现金预留了资金，相信金额是足够的，如果所需现金流比预期大，将根据有关规定进行处理，确保符合资格的相关市民适时领到现金。
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关于这项措施的实施细节，将在制订完毕后呈交特区立法会有关事务委员会讨论，然后向立法会财务委员会申请拨款。曾俊华说，特区政府对预算案做出这项修订是为了回应市民诉求、藏富于民。
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- K, I. a8 I9 a! D7 H新华社
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7 U9 v) ~7 Q# p" k财经评论
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泡沫声再起
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3 G8 F( H/ J- J1 c% I国际货币基金组织IMF曾指出，香港房地产泡沫风险在加剧，如果香港房价保持过去两年的涨速，经济放缓时将遭遇巨大冲击。

7 J/ k6 N' f1 e% `7 K5 l* s/ z2 W& }" KIMF建议港府采取降温措施，以免泡沫破灭后一地鸡毛。去年11月19日，特区政府紧急动用行政货币等手段干预市场，第一个手段是加征印花税。财政司司长曾俊华宣布，从20日开始，所有在半年之内转售同一物业的买卖双方，必须缴交额外的15%印花税，即加上目前4.25%的印花税，政府将征收19.25%的税款；而所有在一年之内易手的印花税，将额外增加10%；在两年之内易手的将增加5%。

% y/ u. c3 T& D  r) E同一天，香港金管局宣布收紧房贷。金管局总裁陈德霖在记者会上表示，从20日开始，所有价值1200万元的房子，银行最高借贷比例将从过去60%降至50%；1200万元以下或800万元以上的房子，银行借贷率亦降至60%。此外，所有非自住的房屋买卖，银行贷款一律最高50%。
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3 K* a5 v9 n6 @  l4 `; B此轮全球货币膨胀，香港首当其冲受到强烈冲击。追逐人民币资产的全球热钱首先汇聚到香港，据香港媒体报道，目前约有6500亿港元囤兵香港，伺机进入内地。不仅如此，由于人民币国际化推进，香港的人民币存款日益增加，表面上只有上千亿元的人民币存款，但在合法管道之外的人民币资产难以估量。事实上，过去两年内地在香港购房者占据了三分之一以上。
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, d' `1 ?2 g: r, `0 a4 [' S+ B另一方面，美国量化宽松的货币政策，与日元套利资金结合在一起，源源不断流向香港。香港实行联系汇率机制，汇率与利率必须与美元挂钩，这使得通胀阴影下的香港，却在采用美元克服通缩的货币政策，如此大的房地产泡沫却实行低利率政策，这给香港防范通胀和房地产泡沫制造了最大的障碍。

香港房价大涨显示了宽松货币政策对人民币以及与人民币相关资产的冲击，如果说内地还有资本项目管制可以充当防火墙，香港则直接暴露于热钱的火力之下，受到国际与内地两股货币力量的冲击，低利率、低税收使热钱如虎添翼。《解放日报》