TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
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签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
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一纸限购令让北京的房地产市场遭遇了一场寒流,无论最终限购是否能够降低房价或者降低多少,有一点是肯定的,目前在北京,投资住宅已经没有市场了。而作为地产投资客的风向标,浙江投资客也已经开始撤离北京了。
& ~9 u& P& u1 S* h" V% \3 V* a 日前,记者对北京浙江商会副会长陈俊进行了专访,出人意料的是,尽管面对严厉的地产政策调控,他还是对投资房地产表示了强烈的信心,只不过他们的方向转变了——二三线城市和商业地产成为他的新目标。& b. i: T( z& l0 K
2 q6 {5 [3 B. i5 Y0 G4 O' B 带头人其实很普通 A/ |1 W+ W1 z4 \4 r# T
陈俊名片上的头衔是北京今日潮流企业策划公司董事长,只不过在下面还有一行小字——浙江投资团发起人。尽管陈俊在接受媒体采访的时候总是着力强调他们不是“炒房团”,而是“投资团”,但是由于炒房团的概念已经深入人心了,照样还是有不少人把“投资团”当作“炒房团”。陈俊告诉记者,其实自己的经历并不复杂,成为投资房产带头人也是偶然。2 s4 e6 x% s' A/ s! x. l
陈俊是1995年来到北京的,因为在大学学的是英语专业,所以他顺理成章地成为一家外贸公司的翻译,后来他还在一家杂志社做了记者。
% c9 v# }' x+ x- _9 i5 c. r “我们浙江人刚到北京大多选择租房,因为那时候北京的房地产开发也才刚刚开始,没有更多的选择余地。我刚到北京时住在一个朋友租的酒店里,后来那家在陶然亭的酒店拆迁了,所以我就想到四处看看房子。”
' n+ m1 M- |! D. P# } 陈俊坦言,当时根本没有太多想法,只是觉得租房也是每个月按时付,而如果首付5万到8万元,就可以拥有一处自己的房产了,这样很划算。于是,从2000年开始,陈俊就围着北京城四处看房,有时候即便项目还是工地,他也会进去转转。. Q& e, H6 T# y0 I
2001年,他看好了一处项目,那是位于西长安街延长线的百朗园,当时的单价是每平方米7800元,陈俊觉得项目整体还不错,于是就交了5000元钱的定金,准备和开发商签合同了。没想到几天以后,一次偶然的机会他又看到了位于魏公村的韦伯豪小区,他有点犹豫了。
4 C) b7 @# c3 l9 d' T1 ~ “因为我喜欢去当时的北京图书馆(注:现国家图书馆),那里离北图很近,而且由于我是学英语专业的,对于北外有着强烈的向往,而韦伯豪就在北外的隔壁,所以我毅然要回了百朗园的定金,改在韦伯豪置业了,尽管韦伯豪当时的单价是每平方米8200元,而且房子的总价也贵了不少,但我还是选择了这个大四居。”后来的事实证明陈俊还是选择对了,韦伯豪的升值幅度超出了百朗园不少。9 z' Y' d$ E( w: ~" C6 D1 ^' ~& |3 c: L- w
& z2 R0 X: G9 _) }5 J9 m- H9 b, b 万年花城是团购开始
- D. q! X8 G( N5 ] U* i, [ 尽管自己买了房,但是2001年那个时候房地产市场还没有太多的涨幅变化,所以接下来的几年陈俊并没有什么动作。直到2005年,北京的房价开始有了明显变化。
+ r* E% R, p1 |; N3 q! u1 z( T, F 据陈俊介绍,浙江房产投资团在北京打的第一枪是万年花城。这个楼盘位于北京西南三环,当时没像现在这么火,一期楼盘刚开卖,知道的人很少。当时位于西南三环的万年花城的开发商托人找到了陈俊他们,因为当时他已经在北京的浙江商会就职了,而陈俊的浙江老乡还有很多在租房住。所以他就向开发商表示,自己会带一批人过来买房,希望开发商给出一个更加优惠的价格,因为开发商那个时候还希望带动销售,最后不但同意了陈俊的建议,还提出要给他们出10万元的推广费。
" T! t% \ @' H 陈俊认为,对住宅地产来说,金角银边的地段优势最为重要。西南三环是北京三环沿线的一块住宅开发宝地,而且该楼盘交通和地段好,升值应该没有问题,而且,它离木樨园、大红门近,离玉泉营更近,那里都有一批在京待了十几年的浙江商人,在做水产冷冻生意,假如这楼盘盯住这些浙商,未来的行情肯定看涨。3 V" c& z7 T6 W
于是2005年7月18日,100多名来自温州、台州和义乌的浙商组织团队到万年花城集体看房,当场就有人买下了住宅,两三天后,还有几个浙江投资商订下了价值800万元、1000万元的铺位。如今,住宅由原先的4800元一平方米涨到3.5万元以上了。而对于开发商来说,这10万元也非常划算,浙江民间资本看好此楼盘,简直就是“活广告”。这次购房行动引来国内外百余家媒体的报道。3 O. B( a* |! G+ E% z8 ]
随后,更多的房地产业人士看中了财大气粗的浙江投资客,甚至连房展会的老总,担心展会冷清,专程请他们到房展会激活一下人气。陈俊他们给对方提出条件:一、他们是以“浙江投资团”名义去的,可不是炒房团。二、必须选派端庄的女引导员举牌引导入场并绕场三周。三、要为他们准备好座位听楼盘介绍。! J; r2 s' @. z# h! N
于是,在2005年的国贸房展会上,大家就看到了这样的一幕:在女引导员的引导下,100多人排成两路纵队,浩浩荡荡进入场地。而且根本无需绕场三周,一进入场地,他们就被团团围住,争着让投资团看他们的楼盘。有家公司马上开来了几辆大豪华车,把投资团直接拉到了楼盘现场。就这样,浙江投资团开始在北京慢慢有了名气。
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开始转战二三线城市
1 W, X, L) Y8 u. _% c1 ^ 经过了多轮的宏观调控,陈俊他们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响。从2007年到今年的房产政策他逐一研读,发现这些政策没有一条是针对商业地产的。1 M2 c G0 {+ f0 Z5 t% X5 B
“没有政策就是好政策。”在他眼中,一线城市投资空间已经不大,他们对二三线城市的商业地产更感兴趣。最近一段时间,他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地,看了众多商业地产项目。 l+ S7 s, Q# X: O0 Y
陈俊认为,“做商业是浙商的强项,选什么样的商业地产进行投资,我们看两个标准:一是地段位置,做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是人头钱;其次,是看外部环境,也就是看社会治安情况怎么样。”
( w& a& v, ~+ G' I* o 在具体的操作模式上,他所带领的投资团主要走如下的几种路径:最简单的就是把项目全包下来,承租10年、20年,压低价格,再重新包装、对外招商;其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,半年后再付一笔钱,一年后又付一笔钱,两三亿元,在几年之内付清;更次一点的是协助招商引资,按业内规矩得佣金;最差的选择是买摊位,再转租给别人经营。
. C. o( x" W) K: p' j) O/ G3 R% A 另外,陈俊他们现在已经在考虑区域开发的课题了。他表示可以帮助当地园区开发企业搞策划,然后引入资本,帮他们招商。通过提升区域的价值,实现商铺升值。
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- M: T1 u: V; M/ t# e 投资商业地产有四怕6 G' S6 A" ?9 H8 P( X
“我投资商业地产有四怕。希望能够对普通投资者有所帮助。”对于投资一般人并不熟悉的商业地产,陈俊给投资人介绍了自己的经验,不妨作参考。
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一怕朝令夕改' K; ?: P. f2 b; k+ O9 K) a: y
2000年,黑龙江某市的一个镇在招商引资活动中向浙商承诺给足税收政策、土地政策。同时,他们还信誓旦旦地保证浙商会享受到各项优惠政策,并发红头文件组建由浙商任董事长、总经理的公司行使一切职权。经过一年的精心运作,市场生意好了。此时,当地政府马上修改原来的政策,没经浙商同意就变卖了市场中最好的一个地段,并又下了个自相矛盾的文件要收回市场的管理权。他们还把市场门封闭,变成了大孤岛。最后,尽管镇长、书记全部撤了,但浙商的投资都给“修正”完了。
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- A; {# U$ D# k; j 二怕信息不准
' ^/ G$ m' a/ N- P 2005年11月,有人推荐了南通某投资项目,地处长江上游,交通方便,文字资料写得也很好。介绍人说,此项目各种证件已齐,原先的大老板由于摊子铺得太大,又在海外做大买卖,实在没有精力顾及此项目。陈俊马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现,情报完全有误,介绍人也顿时傻眼了。原来,这个地块根本没有正规的操作,什么证件也没有,和当地政府的关系错综复杂,最后只好退出。 8 @' B! W$ j3 U: r! B# i; d5 U
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三怕被狠斩一刀
) Y3 M$ ?& A. h* v' \5 Z6 t7 X 2007年5月,陈俊来到东北某市考察一个市场。市场约5万平方米,位于老商业区。经过考察,这个地段相当于北京20年前的南城天桥。对方提出来整个市场都要租给浙商经营,条件是每年需要浙商交2000万元租金。租金之外的收入要和他们分成,此外还要浙商买他们一定量的股票。浙商不愿被狠斩一刀,放弃了项目。
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四怕空城计, U) Q W/ Q) c! e) ^# [( U$ y
内蒙古某市现有人口三四十万,但该市计划要在五年之内发展到100万人口。这些人从哪来?当地领导介绍说,这些人将会从各旗、镇迁移而来。但该市场的选址相当离奇,选在了城乡接合部。陈俊认为,交通不便,人烟稀疏,商家都没法进货,消费者又怎么会大老远到这里来买东西呢?因此判断这个规划不符合实际。到目前为止,该地还是空城一座。
6 d+ i" }( z6 A. g' c" } 据北京晚报 |
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