好文：调控来迟杭州楼市乱象频现

下沙大学生网 · 发表于 2011-3-4 09:45:43

本报记者陶喜年发自杭州

　　众里寻它千百度，千呼万唤始出来。

　　2月28日，周一，傍晚6时许，在漫天飞的各种质疑和传闻声中，杭州房地产调控实施意见终于出台。

　　与很多业内人士和市民的预料一样，杭州版细则被指“照搬国八条、四平八稳、不够给力”。只有“2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房等”一条，被认为是杭版八条中有些亮点的地方。

　　在一些业内人士看来，杭州市政府选在2月的最后一天出台细则，颇有些无可奈何的样子。

　　今年1月26日，国务院出台新“国八条”，要求尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。平均房价每平方米超过2万元的杭州，无疑属于国务院重点监控的城市。

　　此前的2月1日，上海细则出台；2月16日，北京细则出台；即便浙江省内的宁波、温州，也分别在2月20日、23日出台了细则。以致有网民戏称：杭州一向是救市抢在先，调控拖后腿。

　　广受质疑的是，就在细则实施的头两天，226套“腾空房”面向杭州市级公务员集中竞拍，招致数千人哄抢，以致坊间纷纷怀疑，杭州故意延迟细则出台，是给公务员买房让路。另一方面，杭州一些地产公司，在细则出台前，突然以低于市场价一半左右的价格，集中成交了大量商品房，可谓怪象频出。

　　细则迟出疑云

　　2月26日，周六。上午9点，杭州市某机关公务员林克（化名）开车来到濒临西湖边的浙江省人民大会堂。让他没有想到的是，偌大一个广场，居然很难找到一个停车的位置。

　　“人山人海，队伍排了五六百米长，太可怕了。”林克震惊于这样的大场面，匆匆把自己想要的房子填了个表格，交给公证机关，就离开了现场。周围道路，一片拥堵。

　　这天，杭州“市级专项用房腾空房竞价”在这里举行。这是杭州市第一次举行类似的竞拍活动，而浙江省级机关，几年前已经举办过一次。

　　当天，有226套“70平方米以下腾空房”，以低于市场价20%左右的最高限价，面向符合条件的杭州市级机关公务员拍卖。这些房子都位于主城区，但房龄较老，竞购后需要一次性付清房款。

　　以杭州市中心艮园社区一套4楼的房子为例，起拍价定在1.4万每平方米，最高限价1.98万元。而按照市场价，该小区较好楼层二手房的每平方米价格，早已在2.6万元以上。这意味着，拍卖价至少比市场价低了6000元。

　　记者获悉有超过4000人领到了竞价券，每张券允许两人入场。以此粗略估计，当天有八九千人到场。

　　拍卖原计划在钱江新城的杭州大剧院南大厅举行，考虑到“人员较多”，2月22日，杭州市专项用房配售办公室临时发出通知，变更了竞购场地。

　　此次拍卖不允许记者采访，杭州媒体没有只言片语提及，但坊间早已传得沸沸扬扬。一个被提及最多的说法是，这批房子竞拍完成后，杭州市政府才会出台楼市调控细则。而事后发生的事情，似乎证实此言不虚。

　　有消息人士向时代周报记者透露，杭州近年退出来的腾空房有1500多套，其中70平方米以上的约有四五百套，将面向社会公开拍卖。另外1000多套70平方米以下房子，将面向过去分配面积尚未达到指标的公务员竞购。此次拍卖的226套，即在这1000多套中。

　　据参加竞拍的人士透露，在下午的拍卖中，突然出现了“重号”现象，疑似有黑箱操作。这令现场的众多公务员非常不满，场面一度失控，竞拍被迫中断。

　　当天晚上，参加竞购的公务员收到了“配置办公室”发来的短信：原定27日上、下午进行的竞价工作因故延期，时间另行通知。

　　时代周报记者联系配置办公室，一位工作人员表示，周六的竞购原定分5场，因为人多，临时改为每场半天。剩余3场，计划周日举行，但“因为系统出了点问题，系统要提交省市权威部门去检验。何时再竞购，要视情况而定”。至于是否取消已经拍卖的结果，“现在还不清楚”。

　　那么，此次拍卖与杭州细则出台只相差两天，究竟是刻意安排还是巧合呢？

　　记者欲采访配置办上级机关、杭州市市级机关事务管理局，该局办公室负责人表示，采访一律要经杭州市委宣传部同意。记者联系杭州市委宣传部新闻处，对方答应会有回复，但截至记者发稿却音信全无。

　　乱象频出

　　公务员低价竞拍楼盘，不过是杭州楼市调控下的乱象之一。

　　刚刚过去的2010年，是杭州地产圈十分微妙的一年。1月20日，主政杭州十年、有“地产书记”之称的王国平，卸任杭州市委书记，由浙江省委原宣传部长黄坤明接任。7月28日，温州原市委书记邵占维，出任杭州市市长。杭州党政领导双双新旧交替，无疑对地产形势产生了不少影响。而主管城建、2009年4月即落马的杭州市原副市长许迈永案，至今尚未开庭，令杭州不少涉嫌巨额行贿的地产商，依旧心悬难静。

　　或许正是在这一背景下，2010年的杭州楼市，发生了很多令人错愕的现象。

　　在杭州主流地产网站“住在杭州网”首席记者李永生眼中，2010年的杭州楼市，至少有三个“没想到”：

　　谁能想到，在屡屡加码的史上最严厉宏观调控下，杭城土地价格却迭创新高，住宅用地平均楼面价历史性地突破万元大关，高达10777元/平方米？

　　谁能想到，在地价迭创新高，市场热力逼人的形势下，杭城主城区去年仅卖地493.4亿元，较2009年784.5亿元大跌37.1%，尚不及2007年的507亿元？

　　谁能想到，偏处杭州郊区的下沙商业用地楼面价竟然能拍到1万以上的高价，而远在石祥路以北到目前为止尚不为人所知的祥符板块，商业和住宅用地楼面价也能双双破万？

　　二线城市杭州，一向有着一线城市的房价和地价。2009年，杭州的土地出让金曾达到破纪录的1200亿元，一举超越上海、北京等城市，高居全国第一，震惊全国。与此同时，杭州地产老大绿城集团突然崛起，一跃成为继万科之后的全国地产“老二”。

　　但在2010年，形势逆转。虽然在多轮调控下，杭州楼价依然稳步上涨，但杭州整体风光难再。杭州地产企业的业绩，亦相对平平。在万科销售收入超越千亿后，绿城依然维持与2009年持平的业绩。

　　倒是杭州地产“二哥”滨江集团，销售额首次超过百亿，成为一颗明星。2010年11月25日，在调控依旧严厉的情况下，滨江集团首次进入杭州西溪地块，以18亿元总价，拿下西湖区杨家牌楼Ａ地块，楼面价达到2.57万元/平方米，创造了杭州新地王。2010年，滨江集团亦成为在杭州主城区拿地最多的开发商，共拿地50.2亿元。相比之下，老大绿城集团在杭州主城区仅合作拿地两宗，耗资12.8亿。

　　杭州地产的火热，自然对全国地产商颇有吸引力。继万科、保利、金地、龙湖等地产大鳄之后，2010年岁末，碧桂园也杀入杭州，令本土企业与外地大佬的竞争，更趋激烈。

　　透明售房网数据显示，2010年，杭州单一楼盘的销售前三名，均为外地大鳄拿下，其中金地·自在城销售2104套，保利·东湾1856套，世茂·江滨花园1483套。

　　2011年春节前夕，一份《中国城市房价排行榜》在各大网站广为传播。在这份榜单上，杭州市以25840元的均价，高居全国第一。虽然同样内容的榜单，早在2010年7月即在网上流传过一次，但有关杭州房价全国第一的说法，到这次方深入人心。

　　不过，“住在杭州网”首席评论员丁建刚并不认同这样的说法。他表示，根据杭州透明售房网的成交纪录显示，2010年杭州主城区商品房成交均价为19708元/平方米，这还不包括萧山区、余杭区。而这样的价格，显然比上海、北京要低，甚至低于浙江的温州、义乌等地。

　　虽然杭州房价是否全国第一还有各种争论，但杭州房价一直领先全国，早就是不争的事实，杭州房价之高，亦早已超越一般工薪阶层的承受范围。以2月27日的数据为例，当天杭州共成交住宅51套，均价为2.5万元。

　　在“最具幸福感城市”杭州，倒是有两类人可以超脱高房价的压力。一类是可以低价入住公务员小区、或参与“腾空房”拍卖的符合特定条件的公务员，一类即是所谓“高端人才”。

　　2010年11月5日，杭州市政府公布《杭州市人才专项用房建设三年行动计划》，从2010年到2012年，该市将安排土地1500亩，建设人才专项用房150万平方米，有效缓解各类人才“住房难”问题。

　　从2008年开始，杭州先后共分配了3批756套人才专项用房，主要供应“突出贡献人才专项用房”。从2010年开始，杭州每年将建设人才专项用房扩大到4000套，覆盖面从2009年的七大系统扩大到九大系统，新增了政法系统和机关事务管理局。而入围全国民营企业500强、中国大企业集团竞争力500强等四大国家级榜单的大企业，根据企业性质，也被划入到九大系统内进行分配，每年可以获得人才专项用房1000套。

　　杭州的人才专项用房计划刚一推出，即备受争议，尤其是西溪文化创意产业园的名人别墅。该产业园共由59栋别墅组成，投资近1.4亿元。在这里，杭州市政府已经为马云、杨澜、余华、刘恒、冯小刚、赖声川、徐沛东、邹静之等名人量身定做了大批别墅。而租住别墅的一个条件是，每年必须在这里住满100天以上。

　　2月27日，本报记者到西溪创意产业园实地采访。除华策影视等少数几家单位入驻办公外，其余名人馆全都空空荡荡。产业园物管告诉记者，这些别墅虽然都已经建成，但余华、麦家等名人，目前尚没有一个入住。

　　调控出台前夜

　　2月23日，杭州本土排名第二的房地产开发商、上市公司滨江集团发布了一则关联交易公告，称公司同意控股子公司杭州阳光海岸房地产开发有限公司与戚桂仙签订买卖合同，将阳光海岸项目建筑面积为378.01平方米的商品房一套，以总价人民币1283.23万元出售给戚桂仙。关联交易价格按阳光海岸项目市场销售价格确定，戚桂仙将在5月31日前一次性支付全部价款。买家戚桂仙，正是滨江集团大股东、总经理朱慧明的妻子。

　　而搜房网信息显示，滨江·阳光海岸一期开盘于2008年底，正处于房地产行业的“深冬”，当时有报道称该盘推出的99套精装修江景住宅均价高达每平方米36000元，在开盘当天即已预订一空，“创下淡市热销11亿的奇迹”。该盘二期于2009年4月6日开盘，均价为每平方米36600元，半个月销售逾10亿元。

　　同样根据搜房网数据，该楼盘2010年9月份的评估均价曾一度突破每平方米8万元，目前回落至每平方米72716元。而搜房网上地产中介发布的信息显示，与戚桂仙所购面积相同的二手住宅放盘价已经高达每套2600万元以上。

　　在接受时代周报记者采访时，滨江集团董秘李渊默认此次交易有赶在杭州调控细则出台之前完成的含义，但他仍坚持认为，1283.23万元是目前的市场价。

　　不独滨江集团，杭州本土的广宇集团、央企保利地产等，最近亦集中出现了一批低价成交房。

　　2月23日晚，《保利东湾10000，西子铭苑13000，凯喜雅12000，今天的成交真诡异》为题的帖子蹿红口水楼市。

　　透明售房网信息显示，2月23日，保利东湾成交了4套，均价仅10185元每平方米。而该楼盘销售人员却向时代周报记者表示，目前在售楼盘的价格，都超过1.7万元每平方米。保利地产对外的解释是，这些房子是一期的现房，因为合同更改，才导致最近才交易。

　　而靠近西湖的楼盘西子铭苑，在2月23日、24日、25日均有2套成交，成交价仅1.3万元每平方米。

　　西子铭苑一管理层向本报记者坦承，这个楼盘几年前就卖完了。这次买的有公司股东、内部员工，都是按照以前的价格。

　　“当初都是定好的。关不关系户，这个怎么说呢。以前还不能签，现在可以了。25日是最后两套，全部卖完了。”

　　而靠近杭州核心区武林广场的凯喜雅大厦，亦在2月23日、24日成交了多套，价格不到1.4万元每平方米。凯喜雅大厦是个甲级办公楼，投入使用已经多年，为何现在还有成交呢？凯喜雅集团旗下浙江凯喜雅房地产有限公司的人士称，这是因为“房产证做不出来，最近先退房，再重新签了合同”。

　　此外，还有上市公司广宇集团等，亦出现了“期房转现房”的低价成交，价格不到市场价的一半。

　　这些低价房在2月底集中交易，是巧合还是赶在细则出台前让关系户吃好定心丸？以往是否也有类似情况？这些做法是否合规呢？2月25日，时代周报记者联系杭州市房管局采访，该局相关人士表示不了解这一情况。