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新“国八条”引起杭州楼市各方不同反响

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  • TA的每日心情
    奋斗
    2020-5-6 08:48
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    [LV.7]常住居民III

    跳转到指定楼层
    1
    发表于 2011-1-28 10:52:16 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    昨天,人们议论的一大新闻莫过于前天晚上突然而至的新“国八条”,用更为严厉的调控政策拉开第三次楼市调控的序幕。而就在第一时间内,昨天银行立马上调了二套房贷的首付比例,财政部也正式发文,表示不足5年的住房转手全额征收营业税。各方联动,重磅炸弹依次坐实,在这力度绝对堪称史上最严的三次调控政策笼罩之下,楼市未来走向再度显得扑朔迷离。而这一次,各方人士对于后市也表现出了比较明显的不看好。$ m8 Z0 y+ k, ~% U' V5 U4 r7 d1 g' x- M# e
      J! @, z: U- v% U3 W: h
      营业税新政今起执行) ~8 h7 f& @) c- p
      这也是历年来力度最严厉的一次
    ) d' T' ]3 `4 z  H( W- S  昨天,国家财政部下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称“通知”),明确执行新“国八条”中关于“个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税”的政策,通知要求从今天开始执行。
    & @; C; _' P: P: g* v$ H; a3 {* \  通知明确,“个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”  m7 J6 J3 Y3 w' u
      这个政策跟2006年出台的“国六条”中营业税征收方式一致,是历年来个人住房转让营业税政策中最紧的。前一天新“国八条”刚刚出台,第二天财政部就下发文件要求及时执行新营业税政策,这让市场一点喘息的时间都没有,对于原本想赶原营业税政策“末班车”的二手房买卖双方来说,可谓当头浇下一大盆冷水。
    / R7 p: d# _4 _  V) E0 y  据盛世管家、假日房产等杭城多家房产中介统计,目前处理的二手房成交单子中,有三成左右是未满五年的普通住房,现在这些房子交易时就要多缴营业税了;另外,涉及到二套房贷的单子比例在五成以上,这些买家的最低首付就要从原来的五成提升到六成了。
    6 j% `3 y- z" I  业内人士认为,营业税新政和银行提高二套房贷最低首付的政策出台后,肯定会让之前处于高温的楼市迅速冷却。“银行这么紧的房贷政策之前还没有出现过,去年以来银行房贷政策一再收紧,对市场影响也越来越大了,毕竟有七成左右的买房人会涉及到贷款问题。而营业税新政的影响力跟通胀有关,如果今年仍然呈现出高通胀的情形,那么房产还将是多数人选择的保值产品,营业税新政对市场的实际影响就不会太大。”一位房产中介老总认为。/ @8 ~  N" g/ F: O- _
      另外,新“国八条”对拥有2套房及以上的本地居民及拥有1套房及以上的非本地居民实行禁购。业内人士认为,如果地方政府严格执行,将很有可能引起二手房房东的惜售。相当一部分的房东都有两套或两套以上的房子,如果禁购,这些房东将无法再买入新房,因此他们会选择暂时不卖房:物价飞涨时期,与其拿着大把现金等着贬值,还不如持有房产。4 ?; U+ c1 b. D, h/ D9 b

    1 b& f8 O9 B+ N' R1 d  z  一手房市场又将面临僵持4 z5 p8 }. x' C
      开发商忧心忡忡坐等地方细则出台; W% c* O  w# z' e4 F8 E* _' T
      新政大棒一挥落,立刻给雪天里的杭州楼市再蒙一层阴霾。虽然对于此次新政的最后调控效果判断不一,但多数业内专家认为短期内观望情绪将再度出现,购房者的需求可能会下降,节后市场将受影响;而开发商们对于节后市场更是忧心忡忡,担心严政影响下的杭州楼市会再度陷入僵持,直接影响2011年一、二季度的销售。
    5 |  f  _0 n1 C& C. S- M  新政消息一出,昨天一早杭州某房产公司营销老总就给各方打电话,搜罗“内幕消息”。“现在我比较关心的是地方政府如何将新‘国八条’落地。”该营销老总直言不讳地说,“新‘国八条’还是国家一个宏观的调控政策,具体执行还要看地方出台的细则,新‘国八条’中很多‘原则上’、‘一定时期内’等字眼,还是给各地执行时留有一些空隙,所以具体到杭州,我们关心杭州会出台多严的执行细则,尤其是针对有两套房的本地人或有一套房的外地人会被‘禁购’这一条,执行力度松和紧效果会天差地别。”据了解,不少在杭开发商在新“国八条”出台后都暂缓了推盘计划,静待春节后地方政府的政策导向。
    3 B" g% y' `  ?3 p8 Y  昨天,记者也致电了多位在杭开发商,明显感觉大家对后市的降温预期在增加。几个原本计划1月开盘、但因种种原因未能开盘的开发商懊悔不已,很怕春节后开盘效果不好,因此造成大量存货积压。一位开发商十分担忧地表示:“2010年因为调控的原因,公司开盘量并不大,只赶在去年年底开了一波,本想在2011年一季度安排几次密集的开盘,集中推一些量,没想到调控这么快就来了,无论实质效果怎样,对购房者的心理肯定会造成影响,很可能会像去年4月份那样,大家一下子被打蒙了,持续观望,这样一、二季度的销售将大受影响。”
    " T% ^  Y" K: l) c3 I  与开发商一致表现出的忧虑不同,购房者们的反应却只能用一个“乱”字来形容。面对突如其来的政策,正准备掏钱买房的购房者们是炸了锅,有的人一听说要“禁购”,急着买房,说要赶在地方还没执行前下单;有的人则恰恰相反,怕调控后楼市会大跌,把掏出去的钱又收了回来,原本要签约的房子宁可赔钱也要退定。一位资深投资客更对2011年的楼市做出了“量缩价未必跌”的判断。“2011年除了政策调控外,市场环境本身也很严峻。2011年杭州主城区住宅供应量是去年年度销售量的2.2倍,供应量充足;但另一边却是政策抑制下的需求减少,有资金买房或者有资格买房的人没有那么多了,交易量肯定上不去。但同时,根据新‘国八条’的要求,商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量,去年杭州主城区土地供应量可是比前年同比跌了39.6%,这就意味着2011年的土地供应量还要增加,很多开发商有充足资金买地,地价很可能下不来,在一向有拍地效应影响的杭州,房价要下来可能也不太现实。”0 e' Q% I7 p2 w- t' D
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      商业地产市场欢呼声一片
    / F, h: `; y: h& ?) t  资深业内人士认为春天真的来了+ |  I3 R. g8 ]  M; ?# u2 x& _
      新“国八条”大棒照例重重地挥向住宅,那么,这对依旧不受调控政策影响、一直独善其身的商业地产类项目而言,能不能说是一个比较明显的利好信号,并且能够带来实质性的转机?“我们认为,杭州的商业地产市场这次是真的迎来了春天。”向来作风稳健的赢商投资总经理方芳如此笑言,声音里透着几分按捺不住的激动。
    % M5 v0 A! I" o, q% ^+ T4 b1 ?. d  在她看来,2010年尽管先后出台了两轮调控政策,看起来对商业项目也是利好消息,但毕竟可以打的擦边球还是多,所以调控实质执行力度有限,商业项目的受益程度也有限。“而这次的新政看来是动真格了,如果细则出来执行得力,那么那些没办法再买住宅的资金在没有其他投资渠道的情况下,总要找一个相对可靠的出路。由此可以预判,未来一段时间内,会有一笔数目可观的资金转战到商业地产上;同时,商业地产的整个大盘相较于住宅来说要小很多,溢出效应明显,不多的资金就可以砸出比较大的动静来。”% A6 S7 _  \4 m4 Z# y8 z: i
      “事实上,大额资金开始转向商业地产这一趋势,从2010年下半年就开始慢慢显现出来。以前商铺一般都是散户在炒,但最近半年以来,许多动辄几千万的资金也开始进来炒商铺,在下沙等地一买就是五六间,动不动买一大片。究其原因,浙江的民间资本实力实在太雄厚,温台等不少地区又有集资炒房的传统,以往炒的大多是住宅,住宅慢慢地难炒了,掉转枪头炒铺也很正常。”( N$ j6 U( Y8 K  R# t7 V$ u
      而在商铺、写字楼和酒店式公寓三类产品里,方芳分析认为,2011年最为受益的应该还是酒店式公寓。“首先,2011年杭州酒店式公寓的供应量相当大,10000套都不止,这还没有算进村级留用地项目;其次,这一两年酒店式公寓销售井喷明显,2010年全年成交了将近8000套,相较前几年平均成交3000套左右的水平增长迅速,刚好处于一个较好的上升通道内;再者,酒店式公寓的产品类型最像住宅,相较于专业性较高的商铺来说,会是很多炒住宅炒惯了的投资客更愿意转投的房产品。”
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