5月楼市持续回暖,还是暂时复苏? 人居展前四大猜想

下沙大学生网 · 发表于 2009-5-7 19:46:34

根据杭州市透明售房网数据显示：今年3月杭州主城区共成交商品房4749套，与2月相比呈跨越式上升，增长了203%；4月成交6180套，较3月成交又增长了30%，月成交量跃居历史第二。 

　　杭州楼市的确回暖了！在亲眼见证一个又一个楼盘的热销之后，这一事实已被大多数人接受。 

　　只不过从去年下半年开始，缘于全球金融危机和宏观经济变化而带来的房地产市场的萎靡状态，还是让不少人心有余悸。行情真的就此转暖了吗？房地产业是否已经重新进入上升通道？我省一季度GDP增长率仅3.4%，这是否会给房地产行业全面复苏造成障碍？ 

　　5月，在杭州市第9届人居展开幕前夕，这些问题更是让业界争论不休。而这些问号的存在，更让这届人居展多了不少特殊意义。 

　　【猜想1】 

　　5月能否延续火爆行情？ 

　　相对于去年四季度的杭州楼市，今年三四月份的成交行情，可以用“一骑绝尘”来形容。楼市神速回暖的同时，许多人关心的是，5月能否延续这轮火爆行情？ 

　　对于这个问题，业内人士的意见比较统一：可以。 

　　滨江集团副总经理朱立东认为，5月杭州楼市，应该会延续之前市场的状态：那就是在价格相对平稳的基础上，成交量持续攀升。3—4月份，一些新盘只要定价合理，成交都会比较好。不仅如此，一些原先停滞不动的老盘，最近也慢慢开始有交易量释放。行情的回暖，不是集中在几天时间里，而是从春节之后就一直延续。所以5—6月份应该也能延续这波行情，他认为，杭州楼市最困难的时期已经过去了。 

　　对此，一些业内人士也纷纷表示，杭州楼市在最近几个月内，由于楼盘纷纷调价和众多减税、降息利好政策出台，刚性需求非常旺盛，释放也非常充分。接下来，就要看改善型需求和高端需求如何表现了。“人居展楼市应该会更火爆，因为会增加不少外地人。如果人气很旺的话，也会引发他们中的很多人跟风下单，从而与本地市场形成联动效应。”一位业内人士这样表示。 

　　结论：人气更旺，没得说 

　　【猜想2】 

　　宏观经济是否已经回暖？ 

　　国家统计局数据显示：今年一季度中国GDP同比增长6.1%，比去年四季度的6.8%下降了0.7%，比去年一季度同比下降了4.5%。而我省GDP一季度增长率则为3.4%，这一数字低于第一季度广东省和江苏省GDP增长率——5.8%和10.2%。房地产市场发展与宏观经济休戚相关，那么，这一数据又是否意味着房地产回暖后劲不足？ 

　　“浙江一季度GDP增长速度缓慢，这个跟房地产没有关系。”浙江大学经济学院教授、博士生导师史晋川这样告诉记者。他说，浙江经济对国际的依赖度太高了，当金融危机爆发后，国际对浙江的外需突然降低时，浙江经济整体陷入了困境。他分析说，透过新近公布的数据可以发现，中国经济在一季度已经表露出复苏的迹象，经济下滑的态势已经得到了遏制。 

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生也认为，中国宏观经济最坏的时候已经过去，并且后续的政策效应还会继续显现。他认为，一季度很多经济数据公布，对市场信心的提升还是很强的。比如固定资产投资、用电量、出口等各项指标都在逐月提升，这些都极大增强了人们的消费信心。 

　　“全国第一季度GDP增长6.1%，虽然比去年四季度的6.8%下降了0.7个百分点，但在许多人的承受范围之内，并且这是在1—2月份状况不佳的情况下取得的。但三四月份各项数据要好很多，所以二季度的数据极有可能在8%以上，这个数据出来之后，可能会更鼓舞人心。”他说。 

　　赵杭生觉得对楼市影响最大的不是宏观经济，最能起到刺激作用的还是政策。从几次宏观调控的经验来看，中国的房地产市场还是一个政策市场，政策不变，行情不变，需求是客观存在的。所以小阳春能否延续，关键还要看政策面。而从住房部最近透露的信息，还是希望成交量会继续上扬，价格则继续保持平稳。 

　　与赵杭生和史晋川比较，浙江大学经济学院教授、经济学家叶航对后市的看法要悲观许多。他认为，GDP增速跟房地产市场两者是互相影响的过程。房地产市场的萎靡，首先是因为国民经济下滑；而房地产市场萎靡，又会带来国民经济的下滑。他认为，国民经济目前是有见底迹象，但还不知道今年下半年国际经济形势又会发生什么样的变化，它要真正回暖，要等到2010年。 

　　结论：一季度已现复苏迹象 

　　【猜想3】 

　　房价是否进入上升通道？ 

　　楼市成交大幅回暖，个别楼盘蠢蠢欲动想要涨价，那么，楼市是否已经甩掉之前的萎靡困顿，重新走入新一轮的上升通道，？ 

　　对后市相当乐观的赵杭生表示，从房地产行业的发展阶段来说，目前楼市还处于调整期，并没有进入新的上升通道。“去年，楼市价格坚挺但成交量一直下滑，两条线走得很难看；今年，价格跌至低谷之后逐步反弹，成交量则一路向上，这说明调整的态势走得非常好，是一种健康的状态。这种调整，还要持续一段时间。” 

　　他说，2007年楼市形成的泡沫，要在2008—2009年进行消化和调整。他之前的预测是：今年一季度价跌量升；二季度价平量升；三季度由于季节性的原因，成交量有所回落，价平量跌；四季度价格继续保持平稳，成交量上扬；而2010年房地产行业走出低谷之后，房价可能会继续上行，而量价齐升则是房地产复苏向上的标志。 

　　“市场不仅出现暖春，而且已经进入盛夏。”对于市场上的这种乐观言论，朱立东表示自己也略有耳闻。对此他的意见是：暖春已暖，但盛夏还未到，也不可能那么快就到。他说，盛夏首先得给人的感觉很热，体现在房地产市场上，就是一手房、二手房交易持续，土地市场火爆，不仅是刚性需求，改善型、投资和投机的需求也全部跟进，价格持续上涨且涨幅很快、很大。如果单纯从市场运行的角度，如无外力推手(如股市的财富效应)，一下子到盛夏的可能性不大。 

　　叶航则认为，房地产市场最近所谓的回暖，是暂时的。因为整体房价跟老百姓的购买能力相比，还是居高不下。宏观调控把前几年的一些投机需求给挤了出去，去年以来的楼市调整，也使得一部分楼盘降低了价格。但他认为，房地产行业的利润水平，还远远高于其他行业，调整还不充分，他估计还要一到两年才能调整到位。 

　　“从发展周期来说，房地产行业调整一般来说要滞后于经济周期。如果说，国民经济回暖要等到2010年，那么房地产市场要真正回暖，则起码要等到2011年。” 

　　结论：调整将持续一段时间 

　　【猜想4】 

　　房地产发展有什么隐忧？ 

　　采访过程中，业内人士也对后市表达了自己的一些担忧。 

　　朱立东表示，楼市发展依旧存在隐忧。首先是楼市有些板块的基础相对不稳，没有足够的楼盘成交量来支撑，后市发展不可预测。而最让朱立东担心的显然还是土地市场。他说，2007年下半年房价在短时间内大幅度攀升，很大一个推手就是土地市场。因为天价地王不断被拍出，“面粉比面包贵”的现象层出不穷，所以楼市出现了不少楼盘“一夜之间提价四五千”的现象。 

　　“如果没有外力影响，房价的变化一般还是比较平稳的，即使低开高走，也只会一两百元地往上涨；但如果周边土地拍出高价，哪怕是一块土地拍得很高，那对于房价就会起到催化剂的作用，也有可能会打破现有平稳的发展态势。”他说。 

　　事实上，朱立东的担心也不无道理，4月30日，杭州南山路一块公共设施用地，经过46轮的报价，以高达46284元/平方米的楼面价被卖家拍走，一下子就让杭州楼市回味了2007年杭州土地市场的热度，和一些狂热因子的滋生。 

　　而叶航则对一些楼盘有意抬升房价的行为，表示出了自己的担忧。他说，房价的这轮回调，对于房地产行业的健康发展是有利的；但近段时间，一些楼盘又出现了涨价现象，这是不理性的，也不利于行业的长期发展。 

　　“楼市在2008年受了重伤，现在市场还处于疗伤阶段，如果有些开发商好了伤疤忘了疼，又开始盲目涨价，那么市场就很有可能就此下滑。”赵杭生说，楼市就像一个江湖，接下来还会出现“合并同类项”的整合阶段，一些“小门小派”的开发商就此退隐江湖，或者归入“大的门派”。这个过程过后，楼市才能进入真正的上升通道。 

　　结论：楼盘提价和土地高价是隐忧

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