租房案例：优先承租权必须在“同等条件”下

面对电脑

眼下，租房不是一件复杂的事情，双方谈好后签协议，然后一手交钱，一手交钥匙。在这个过程中，签协议是很重要的一步，协议上怎么写就该怎么办。但在很多案件中，协议中的一句话则让租房这件事复杂起来。
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　　原太平区的徐小东和李大为是“房主”和“房客”的关系，这些年一直相处不错。但是最近，这对昔日和睦的“宾主”终于闹到了上法院的一天。“翻脸”的原因就是一纸租房协议。
　　
　　租房租房协议埋下隐患
　　
　　2004年开始，李大为就开始四处张罗租门市房。李大为当时手里有一笔钱，想做个小买卖，他想来想去，最后决定在居民区附近开个小超市。李大为觉得，日用品每个人都需要，开超市应该很快能赚钱。但是由于手里的钱并不算太多，太好的地段他也租不起，这时他通过朋友介绍认识了徐小东。徐小东手里还真有个门市房要出租，不过位置偏了一些，面积也不大，但是价格便宜。李大为经过几次实地考察，也觉得这里算是不错的选择。2004年9月，双方签订了租房协议，其中约定，徐小东将门市房租给李大为使用，租赁期限为2004年9月1日至2008年8月31日，年租金5万元，付款方式为半年一次。
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( Y/ a, _2 Z" p# i1 @6 E　　在租房协议的第二条还约定，“合同租赁期届满前3个月，双方协商延长或终止合同”。没想到这协议的第二条却成了后来矛盾激化的一个“导火索”。
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　　矛盾上涨房东心里不平衡
　　
　　协议签订后，李大为按时交纳租金，然后勤奋地做起了自己的超市生意，应该说，开始起步的时候生意并不好做，客源少。李大为下了很大功夫，调查附近居民最缺什么，卖什么东西既能满足消费要求又能赚到钱。经过了近两年的摸索和实践，李大为的生意好了不少。徐小东也觉得这个“房客”真不错，把门市房交给他打理，真是不用担心收不到租金了。
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　　有时候运气真是说不好的事情，2006年开始，原本并不繁华的这片区域盖了许多高楼，人流量大了，商铺多了。看着每天店里激增的营业额，李大为开心极了，觉得上天都在帮自己，自己运气好，竟然租下了这么有潜力的“旺铺”。但是李大为正在快乐赚钱的同时，徐小东心里则有些失衡了。
　　
　　徐小东觉得自己当初把门市房租给李大为时太便宜了，现在飞涨，却只能看着李大为多赚钱，但是自己却没得到什么实惠。不过由于签了4年的协议，徐小东虽然觉得自己“挺赔的”，但是也没什么办法。又过了近两年，终于房子快到期了，徐小东这才喘了一口气，“这下可以把房子租个好价钱了”。但是他没想到，事情没那么简单。
　　
　　激化拿优先承租权说事
　　
" p- m& }: F" V& ~9 k) n　　2008年6月末，徐小东找李大为商量房子的事，但是这事从一开始就谈得有些僵。李大为当然不舍得从这片赚钱的区域内搬走，于是非常痛快地表示，想继续租用此房。徐小东也同意，但是当流露出想涨房租的意思时，李大为的脸色则阴沉了下来，对徐小东的提议也不置可否。徐小东看李大为没什么反应，于是又说：“你看这片房子的]房价涨了快一倍，门市房现在就我这个价格最便宜，这些年哪怕只考虑通货膨胀也早该涨了，不过我看你人挺踏实的，就一直没提这事，现在房子快到期了，也别让我亏本租房啊。”徐小东的意思是年租金由过去的5万元涨到8万元。李大为听了这个数字后皱了皱眉，有些嫌贵，后来想了想才说：“你先让我考虑考虑。”
　　
! a1 }7 ]! U1 Y4 r* d7 I3 P　　但是李大为心里则觉得徐小东有些不厚道，李大为觉得虽然这片房价涨了不少，但是租房的价格和买房的价格是不能比较的，每年的租房费用要涨3万元，也确实太多了。而且按当初协议上说，应该在合约期满前3个月协商是否续租，现在都6月末了，近两个月的时间里，如果自己想换地方，这时间上也太紧了。
　　
　　后来，徐小东几次找李大为商量房子的事，但李大为总是以各种理由不见。徐小东觉得事情有些不对，在2008年7月中旬的一天他终于找到了李大为，直白地表示房租肯定会涨，会按日期将此房对外招租，还表示，有三四家对这处门市房有兴趣，如果李大为还想租这个门市房，那么欢迎他跟其他几家一起“竞标”。李大为则表示，按照规定，自己有优先承租权。
　　
　　这些话让徐小东听起来非常刺耳，两人不欢而散。后来的事情双方就互不相让了。李大为拒不腾房，理由是徐小东没按协议办事，要求赔偿损失。结果这么一闹就闹到了2008年10月，原本想租他房子的几个人也因为看到徐李之间的纠纷而不打算考虑租房的事情。徐小东气极了，于是将李大为告上了法庭，要求其腾房并给付拖欠的租金。
　　
& _6 K3 D* }" g$ N- E　　判决腾房!
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　　李大为在法庭上主张自己并没有欠徐小东租金，从2008年8月31日到2008年10月14日这期间的使用费已经给了徐小东，徐小东没有按合同履行协商解约义务，解约给自己造成损失，同时，双方签订的租赁协议中约定，租期届满前3个月，双方协商延长或终止合同，即期满后自己仍对此处门市房有优先承租权，要求继续承租这处争议房。
　　
" p) f! e! ]% s3 z* v6 j　　法院审理后认为，徐小东和李大为双方签订的租赁协议，是双方的真实意思表示，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现合同期限届满，徐小东不同意与李大为续租，要求被告将房屋腾出，依法准予。
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5 j- I3 h5 R( Z; q, A. d　　至于李大为提出的原告徐小东没有按协议约定与其协商延长或终止租赁协议(第二条)造成经济损失问题，因协议中虽有双方约定的协商条款，但不是合同终止的强制性规定，故李大为这一理由法院不予支持。
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) K; w' w8 g2 B5 G' O: D　　法院判决，终止原、被告签订的“房屋租赁协议书”，李大为于判决生效后15日内将门市房腾空完好交给徐小东，同时按实际使用的期限给付徐小东租金。
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6 t* z+ m" L+ j. X& H' x2 w9 D) @　　点评：
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0 z. M3 U4 k8 V　　优先承租权是有条件的
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% U+ m1 u/ k7 m/ U4 C; g* q　　案中李所主张的优先承租权是有条件的，不是按他理解的那样。如果李按照徐的意思多支付房租，而且不低于其他房客支付的房租，那么李是有优先承租权的。因为李在此前已经经营了四年时间，投入了大量的财力与精力，硬让其搬出会对李的利益造成侵害，所以李有优先承租权。但如果李仍然按照过去的标准支付房租，而现实中房租已经涨了很多，并且有真实的房客愿意支付高房租。如果还按照李的意愿履行过去的标准，那么势必会对徐的利益造成侵害，所以李所主张的那种优先承租权是不对的。